Neste artigo abordaremos o impacto do coronavírus nos imóveis comerciais. Após o país enfrentar a maior recessão dos últimos tempos, devido a políticas econômicas desastrosas, corrupção generalizada e quebra de fundos de pensões, o mercado respirou novos ares com a perspectiva de um novo governo de linha liberal.
No entanto o ano de 2019 foi de ajustes com muito acirramento político, mas aos poucos as propostas das reformas liberais foram colocadas em pauta e algumas importantes aprovadas pelo Congresso.
Entramos em 2020 com excelentes perspectivas, apesar de ainda haver resistência e pautas importantes a serem aprovadas, o mercado e a economia caminhavam bem, mostrando que de fato poderíamos avançar na modernidade econômica tão sonhada pela maioria dos brasileiros.
Empresas nacionais e estrangeiras apostavam no Brasil, tivemos recordes sobre recordes na bolsa de valores e os juros bancários despencaram. Nosso futuro se tornou promissor depois de tanto tempo de estagnação, que nos levou a recessão e quase a uma depressão econômica.
E aí chegou o coronavírus… a pandemia trouxe uma série de incertezas, com reflexos imediatos na economia. Em março deste ano o país, assim como o mundo está sob estado de calamidade pública. Em obediência às diretrizes do Ministério da Saúde e a OMS, adotou-se quarentenas parciais e até o lockdown nas grandes capitais, viu-se a campanha FIQUE EM CASA como a única solução possível para a contenção do vírus.
Fechamento de shoppings centers, corredores gastronômicos, academias, bares e casas noturnas, shows e atividades públicas canceladas, campeonatos esportivos interrompidos, enfim, a suspensão dos serviços e atividades consideradas como “não essenciais”.
Decretos Estaduais e Municipais, sob tutela do STF definiram quais seriam os serviços e atividades essenciais e indispensáveis ao atendimento das necessidades básicas da população.
Havendo a proibição expressa, lojas e restaurantes de rua se viram obrigadas a fechar as portas, o que apenas agravaria o prejuízo.
Trata-se, evidentemente, de uma situação de caráter extraordinário e imprevisível, que ultrapassa a esfera do risco da própria atividade econômica. Ainda que haja cláusula contratual para resguardar o locador na hipótese de força maior ou de caso fortuito, há entendimento jurisprudencial de que tal disposição não se aplicaria a epidemias, tendo em vista a necessidade de manutenção da ordem e preservação da saúde pública sob a égide do Estado.
Nesse caminho, o Superior Tribunal de Justiça possui firme entendimento no sentido de que essas cláusulas permitem a “inexecução de contrato comutativo – de trato sucessivo ou de execução diferida – se as bases fáticas sobre as quais se ergueu a avença alterarem-se, posteriormente, em razão de acontecimentos extraordinários, desconexos com os riscos ínsitos à prestação subjacente”, de acordo com o julgado no Recurso Especial 849.228/GO, em 2010, que teve como relator o ministro Luís Felipe Salomão.
O impacto do coronavírus nos imóveis comerciais
O lockdown trouxe impactos drásticos ao faturamento desses estabelecimentos, porém alguns segmentos se adaptaram e se reestruturaram utilizando-se de serviços de deliveries, usando ferramentas como compras online, telefone ou whatsapp… novos tempos…
Os proprietários dos estabelecimentos em imóveis comerciais tiveram problemas em honrar com o pagamento dos aluguéis e demais obrigações contratuais, tendo que cortar empregos e custos. Em pior situação ficaram os shoppings centers, pela própria característica (ambiente fechado), um convite a aglomeração.
Muitos locadores de pontos comerciais entenderam que devem cooperar com os locatários no sentido de zelar pela preservação do negócio do locatário e, consequentemente, da relação locatícia, outros porém se viu numa oportunidade de simplesmente aguardar a saída de seu inquilino ( outrora não muito bom ) e disponibilizar, em breve, seu ponto comercial a novas e robustas empresas com maior credibilidade de mercado.
Seja como for, as partes devem buscar o diálogo para minimizar o estresse comercial. O locatário pode levar ao proprietário do imóvel todas essas ponderações, inclusive por notificação extrajudicial, na expectativa de que a questão seja tratada com o esperado bom senso, porém como dito, a jurisprudência não é solidária a situação emergencial, dependerá muito da relação comercial.
O ponto de equilíbrio poderá ser alcançado pela concessão de descontos, carências, suspensão de multas e outras penalidades, mediante convenção entre as partes ou pela mera liberalidade do locador.
O artigo 317 do Código Civil consagra a teoria da imprevisão e autoriza a intervenção judicial, mesmo quando não se possa falar em vantagem excessiva para o locador ou em lucro exorbitante, pois não há dúvidas de que se trata de uma situação excepcional, que impõe a aplicação do Código Civil. Porém em um tribunal, cada caso é um caso. Contratos que já foram revistos e reduzidos no passado recente, não tende a prosperar idéias de reduções, descontos ou nulidade de multas. Depende muito do histórico do locatário e da história do contrato.
Cabe também, lembrar que intervenções governamentais findaram se não no rompimento dos contratos, na volumosa busca do Judiciário. Inclusive, no tocante aos contratos empresariais, as alterações introduzidas pela Lei de Liberdade Econômica (art. 421-a, III, do Código Civil), por força da qual a revisão dos contratos somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.
Outros tipos de imóveis comerciais como condomínios logísticos, galpões, pátios e instalações industriais, não se enquadram muito na situação geral descrita. São negócios distintos e geralmente as empresas são robustas podendo honrar seus compromissos por alguns meses.
Não podemos nunca esquecer do locador. Muitos desses imóveis são de origem patrimonial familiar, sendo o sustento e na maioria das vezes, única fonte de renda familiar.
Isso será passageiro, restará às empresas locatárias e proprietários-administradores locadores, encontrarem o caminho mais harmonioso possível.
Autor: Ricardo Dacri – CEO da BR Logística – Imóveis Corporativos